Il prestito

La normativa italiana prevede che, per poter richiedere un mutuo, debbano essere presentati alla banca alcuni documenti precisi, relativi soprattutto alla situazione anagrafica e patrimoniale del soggetto. Tale documentazione consente all'istituto finanziario di valutare l'ammissibilità del richiedente a usufruire del finanziamento, anche grazie al contributo di complesse tecniche e sisyemi si scoring.

Per quanto riguarda i documenti anagrafici, il richiedente dovrà esibire:

• copia della propria carta d'identità e del codice fiscale;
• certificato di residenza;
• certificato dello stato di famiglia;
• estratto dell'Atto di Matrimonio.

L'aspirante mutuatario dovrà poi presentare dei documenti che attestino la sua condizione lavorativa e reddituale. Si renderà così necessario mostrare alla banca:

• copia della propria dichiarazione fiscale (modello CUD, UNICO, 730);
• per i lavoratori dipendenti: copia delle ultime buste paga, eventuale dichiarazione del datore di lavoro circa il tipo di assunzione (tempo indeterminato);
• per i lavoratori autonomi e i liberi professionisti: copia delle ultime dichiarazioni dei redditi, certificato di iscrizione alla camera di commercio (lavoratori autonomi), certificato di iscrizione all'albo professionale (liberi professionisti).

Infine, vi è la documentazione immobiliare. A questo proposito, l'istituto di credito potrà richiedere al cliente:

• atto di provenienza dell'immobile;
• planimetria catastale dell'unità immobiliare;
• copia del compromesso (o proposta di vendita);
• copia del certificato di abitabilità;
• eventuale denuncia di successione.

Benché i documenti sino ad ora presentati costituiscano quelli solitamente necessari per avviare la fase istruttoria del mutuo, è possibile che alcuni istituti di credito richiedano della documentazione aggiuntiva o diversa al richiedente, talvolta anche in virtù della sua situazione specifica. Ad esempio, ai soggetti separati o divorziati potrà essere chiesto di esibire la sentenza di separazione o divorzio, i cittadini extracomunitari dovranno presentare insieme agli altri documenti una copia del permesso di soggiorno, e così via. Per tal motivo, è buona norma contattare preventivamente la banca o l'istituto di credito di riferimento per informarsi sulla specifica documentazione da esibire, così da evitare di farsi cogliere impreparati.

Oltre ai fattori sopra citati, si tenga conto che l'esito di una domanda di mutuo dipende anche da ciò che l'aspirante mutuatario può fornire alla banca a garanzia del finanziamento. L'aspirante mutuatario dovrà inoltre sincerarsi di possedere i requisiti necessari per richiedere questo tipo di finanziamento.

Ci sono dei requisiti che bisogna necessariamente possedere quando si intende richiedere un mutuo.

Innanzitutto il fattore età: per poter accendere un mutuo bisogna necessariamente essere maggiorenni. In merito al limite massimo di età per essere considerati idonei a ricevere il finanziamento, va precisato che non esistono regole fisse e che si tratta di un aspetto che varia notevolmente a seconda dell'istituto finanziario; in linea di massima, vige la consuetudine secondo la quale l'aspirante mutuatario non dovrebbe avere più di 75 anni allo scadere del contratto di mutuo eventualmente acceso.

Vi è poi la questione della cittadinanza / residenza. Il richiedente il mutuo deve essere cittadino italiano residente in Italia, cittadino di uno stao membro della Cee oppure cittadino straniero (non Cee) con residenza in Italia.

L'ipoteca è una garanzia reale (o diritto di garanzia) che ha lo scopo di tutelare la banca in caso di mancato rispetto delle condizioni contrattuali da parte del debitore. In presenza di insolvenza del mutuatario, essa attribuisce all'istituto mutuante il diritto di espropriare e di vendere il bene ipotecato (che solitamente corrisponde all'immobile per il quale è stato acceso il mutuo).

Esistono differenti tipi di ipoteca. La più comune, nel caso dei mutui, è rappresentata dall'ipoteca volontaria, iscritta dal mutuatario sull'immobile che desidera acquistare (o su qualsiasi altro bene del quale sia il legittimo proprietario) e che intende porre a garanzia del debito. Mentre l'ipoteca volontaria nasce sempre con il consenso esplicito del mutuatario, l'ipoteca giudiziale e ipoteca legale, vengono iscritte rispettivamente in virtù di una sentenza del giudice e di una norma legislativa; si tratta, ad ogni modo, di due forme di ipoteca che in genere ricorrono molto meno rispetto alla prima menzionata (cui si farà specificatamente riferimento nel corso della trattazione).

L'ipoteca perde ogni valore nel momento in cui il debitore estingue il debito ad essa collegato. Una volta che il mutuatario ha terminato di pagare l'ultima rata del mutuo, automaticamente viene meno l'efficacia e la validità dell'ipoteca e nessun ente o soggetto potrà più servirsene per venire in possesso del bene su cui essa era stata posta (nel caso dei mutui, l'immobile desiderato). E' bene a questo punto precisare la distinzione che sussiste tra estinzione e cancellazione dell'ipoteca. L'estinzione dell'ipoteca che si produce nelle circostanza sinora delineate di fatto non cancella l'ipoteca che, benché assolutamente inutilizzabile, continuerà a risultare formalmente associata all'immobile.

Come e quando si produce, allora, la cancellazione definitiva dell'ipoteca? Esistono diverse situazioni che danno luogo a questo fenomeno, la più comune delle quali è la circostanza in cui trascorra un determinato periodo di tempo dall'iscrizione dell'ipoteca senza che questa sia stata rinnovata. La normativa italiana fissa questo limite temporale a 20 anni; una volta decorsi 20 anni dal momento in cui è stata iscritta l'ipoteca su un bene immobile, questa sarà automaticamente cancellata, senza la necessità di ricorrere a formalità burocratiche o fronteggiare spese notarili. In virtù di ciò, chiunque abbia l'intenzione di stipulare un contratto di mutuo caratterizzato da una durata superiore ai 20 anni dovrà tener conto del fatto che, al giungere di questa scadenza, egli dovrà procedere a rinnovare l'ipoteca ed affrontare così le spese notarili connesse a questa eventualità.

La fidejussione (o fideiussione) è una garanzia aggiuntiva che il mutuatario può (o deve, a seconda dei casi) sottoscrivere a favore della banca, affiancandola alla più comune ipoteca.

La fidejussione è la procedura attraverso la quale un soggetto (fidejussore) si impegna in prima persona nei confronti dell'istituto di credito e garantisce l'adempimento dell'obbligazione del mutuatario. In parole povere, il fidejussore assicura alla banca di occuparsi personalmente del saldo del debito a carico del mutuatario, nel caso in cui questo non riesca effettivamente a farvi fronte. In virtù dell'impegno che comporta una simile garanzia, nella maggior parte dei casi il fidejussore è un parente stretto o un congiunto del mutuatario.

La fidejussione rientra all'interno della categoria delle garanzie personali, al pari del mandato di credito, dell'avallo e dell'anticresi; si tratta, in tutti i casi, di diritti di garanzia che permettono al creditore di rivalersi sul patrimonio di un soggetto diverso dal mutuatario, nell'eventualità in cui questi risulti inadempiente.

Il credit scoring è un software di cui le banche e gli istituti finanziari si servono sempre più spesso per valutare l'affidabilità creditizia degli aspiranti mutuatari. Grazie ad algoritmi piuttosto complessi, che prendono in considerazione un gran numero di variabili relative alla situazione del richiedente il mutuo, i sistemi di credit scoring stimano quante probabilità esistono che il soggetto possa risultare insolvente durante la vita del finanziamento. Questo modo di procedere porta ad un importante vantaggio: la decisione di concedere o meno un mutuo viene ancorata a criteri quanto più possibile "oggettivi", riducendo così la possibilità di errori o inesattezze. Questi strumenti forniscono alla banca un importante supporto decisionale; alcuni casi, tuttavia, non potranno essere risolti con il semplice ausilio delle macchine e richiederanno un controllo più approfondito da parte di uno o più operatori umani.

Gli aspetti in base ai quali un sistema di credit scoring procede a valutare una richiesta di mutuo sono piuttosto numerosi e attengono alla situazione economica e professionale del richiedente, al tipo di finanziamento richiesto, alle caratteristiche dell'immobile per il quale è stato acceso il mutuo e a molti altri fattori. Si tratta di programmi che, peraltro, si evolvono con il passare del tempo, nel senso che monitorano costantemente ciò che si verifica con i mutui che la banca sta erogando (regolarità nei pagamenti, situazioni di insolvenza, ecc.) e si servono di questi dati per affinare sempre più la loro capacità di analisi.

L'accollo del mutuo è una procedura alla quale si può ricorrere quando si desidera acquistare un'abitazione già coperta da un mutuo.

L'accollo è fondamentalmente un contratto stipulato tra il mutuatario originale e un nuovo soggetto intenzionato ad acquistare l'immobile: quest'ultimo si impegna, in sostanza, ad accollarsi il debito residuo del mutuo, secondo le condizioni che erano state inizialmente stabilite dal mutuatario e dalla banca (tipo di tasso di interesse, ecc.). Una volta portato a termine il pagamento delle rate residue, il soggetto che se ne è occupato diventa il legittimo proprietario dell'abitazione.

Spesso l'accollo è una strategia conveniente, poiché esonera il nuovo acquirente dal pagamento di tutte le spese che l'accensione di un mutuo comporta. E' tuttavia importante verificare che le modalità previste per il saldo del debito, oltre ad essere alla propria portata, siano effettivamente vantaggiose; può accadere, infatti, che l'attuale situazione del mercato renda sconsigliabile il ricorso ad un accollo alle condizioni previste dal contratto di mutuo originale (specialmente nel caso di mutui con tasso variabile o misto) e che risulti invece più conveniente l'accensione di un nuovo mutuo sull'abitazione che si intende acquistare.

Le figure coinvolte da un atto di accollo sono tre: il mutuatario (che viene definito accollato), l'ente creditore (accollatario) e il soggetto terzo che vuole acquistare l'immobile (accollante).

Esistono due principali tipi di accollo: l'accollo liberatorio e l'accollo cumulativo. L'accollo liberatorio (conosciuto anche come accollo privativo) comporta che, con la stipulazione dell'atto di accollo, l'accollato perda ogni obbligazione nei confronti della banca; in una situazione simile, il rimborso del debito residuo rimarrà, sempre e in ogni caso, di competenza dell'accollante. L'accollo cumulativo, modalità alla quale si ricorre maggiormente nel caso dei mutui immobiliari, comporta invece che l'accollato rimanga vincolato alla banca insieme all'accollante; se quest'ultimo non è in grado di pagare le rate del mutuo, la responsabilità del loro rimborso tornerà ad essere di competenza del mutuatario originario.

La legge italiana prevede quindi che l'accollato sia sgravato da ogni vincolo nei confronti della banca solo nel caso in cui ciò sia espressamente previsto dalla stipulazione, in virtù della decisione dell'ente accollatario (cosa che si verifica nel caso dell'accollo liberatorio); in caso contrario, il mutuatario originario rimane obbligato insieme al nuovo acquirente alle condizioni previste dal contratto di mutuo.

La particolare natura dell'accollo cumulativo deve indurre il mutuatario a riflettere sulla convenienza di questa scelta, in caso di cessione del proprio immobile; se è vero, infatti, che l'accollo lo esonera dalla necessità di estinguere l'ipoteca, è opportuno considerare che l'eventuale morosità o insolvenza del nuovo acquirente potrebbe comportare delle spese ben maggiori.

In questa sezione si propongono alcuni consigli per una scelta del mutuo attenta e ragionata.

1) Come primo consiglio generale suggeriamo di valutare con attenzione un buon numero di proposte presenti sul mercato (mediante approfondite ricerche online ma anche recandosi di persona presso diversi istituti finanziari), così da avere maggiori possibilità di trovare quella che meglio si adatta alle proprie esigenze e possibilità. Uno dei parametri più utili per valutare la convenienza economica dell'offerta di mutuo di una banca è il Taeg, o Isc, che riassume l'insieme delle spese associabili al finanziamento e si presta quindi in maniera ottimale a fini comparativi.

2) Nella valutazione di offerte di mutuo a tasso variabile, si tenga in considerazione che il tasso in questione è il risultato di due distinte componenti: Euribor e spread. Il primo aspetto è determinato dal mercato, il secondo è una misura del margine di guadagno della banca sul finanziamento ed è l'elemento sul quale è eventualmente possibile trattare.

3) Quando ci si appresta a scegliere tra mutuo a tasso fisso o mutuo a tasso variabile, è bene tenere presente dei vantaggi e degli svantaggi connessi a ciascuna delle due possibilità (anche in vista della corrente situazione di mercato). Tra i vantaggi e svantaggi del tasso fisso: il tasso fisso permette una migliore pianificazione della spesa da parte del mutuatario (che ha la certezza di pagare una rata fissa); di contro, la garanzia di stabilità del tasso fisso comporta un costo tendenzialmente più elevato di altre soluzioni di mutuo. Tra i vantaggi e svantaggi del tasso variabile: il tasso variabile permette di risparmiare qualora subentri un calo dei tassi di mercato nel tempo; va però tenuto conto che in caso di rialzo dei tassi di mercato può determinarsi un'aumento dell'importo della rata da versare all'istituto mutuante. Si tenga presente che esistono anche soluzioni di mutuo "intermedie" (si consultino a tal proposito le sezioni mutui a tasso misto e altri tipi di tasso).

4) Nel valutare più proposte di mutuo (specialmente nel caso dei mutui a tasso variabile), si cerchi sempre di capire se il tasso proposto dalla banca è il tasso d'interesse che verrà effettivamente applicato nel corso di tutto il finanziamento oppure se si tratta semplicemente di un tasso d'ingresso (vedi la differenza tra il tasso d'ingresso e tasso a regime).

5) Per individuare il mutuo più adatto alle proprie esigenze e possibilità risulta sempre consigliabile rivolgersi ad un consulente qualificato e specializzato nel settore, che sappia consigliare la soluzione migliore (in termini di scelta del tipo di tasso e della specifica offerta di mutuo), sulla base della specifica situazione dell'aspirante mutuatario e dell'attuale contesto di mercato.

Per combattere l'usura, la legge italiana stabilisce periodicamente i tassi di interesse massimi che possono applicati ad un mutuo e agli altri tipi di finanziamento. Ogni tre mesi, il Ministero del Tesoro rileva i tassi di interesse medi praticati dalle banche e dagli istituti finanziari nel corso del trimestre appena trascorso; questi valori (Tassi Effettivi Medi Globali), aumentati di un ulteriore 50%, costituiscono i "tassi limite" applicabili ai contratti di mutuo nel corso del successivo trimestre, ai quali banche e finanziarie devono attenersi per non ricadere nell'usura.

La rilevazione del Ministero del Tesoro viene effettuata sui Taeg che, come abbiamo visto, sono comprensivi della quasi totalità delle spese relative al mutuo. Con riferimento all'ambito dei mutui, viene calcolato un Tasso Effettivo Medio Globale (e il corrispondente "tasso limite") per i mutui a tasso fisso ed uno per i mutui a tasso variabile.

Se un finanziatore concede un prestito ad un tasso d'interesse (Taeg) superiore a quello previsto dalla normativa italiana si prefigura il reato di usura, che conduce ad una serie di conseguenze di natura penale per la banca o l'istituto di credito in questione.

E' possibile trovare i Tassi Effettivi Medi Globali e i tassi limite presso una grande varietà di fonti: oltre ad essere pubblicati sulla Gazzetta Ufficiale, ad esempio, sono liberamente consultabili sul sito del Ministero del Tesoro.