Il prestito

E' davvero importante, per chiunque voglia stipulare un contratto di mutuo a tasso variabile o misto, avere ben chiara la differenza tra tasso d'ingresso e tasso a regime.

Il tasso d'ingresso è un tasso d'interesse che può essere applicato dalla banca durante i primi mesi o anni di vita del finanziamento e ricopre una funzione principalmente promozionale, anche in virtù del fatto che è decisamente più economico del tasso d'interesse effettivo, quello successivamente applicato.

Il tasso a regime è il tasso d'interesse vero e proprio, quello che viene calcolato tramite la formula Euribor + spread e che il mutuatario si troverà a dover pagare una volta decaduto l'eventuale tasso d'ingresso.

Nella valutazione di diverse proposte di mutuo a tasso variabile o misto, occorre porre particolare attenzione al tasso a regime associato al finanziamento, specialmente nel caso in cui ci si appresta a scegliere un mutuo caratterizzato da una durata elevata. Di fronte ad un tasso di interesse particolarmente favorevole si deve quindi essere sicuri che questo corrisponda effettivamente al tasso a regime associato al finanziamento e non ad un semplice tasso d'ingresso.

Un criterio sempre utile per paragonare varie proposte di mutuo a tasso variabile o misto rimane poi un'attenta lettura del Taeg ad esse associato. Il Taeg, infatti, oltre a considerare tutte le spese relative ad un finanziamento, tiene conto dell'eventuale presenza di un tasso d'ingresso.

E’ opportuno tenere presente che le spese a carico del mutuatario non sono solamente quelle legate al tasso di interesse scelto. L’accensione di un mutuo comporta infatti il pagamento di una serie di spese aggiuntive, talvolta non immediatamente percepibili, che vanno a sommarsi all’importo delle rate da rimborsare periodicamente alla banca.

A questo proposito, il mutuatario deve farsi carico delle spese di istruttoria della pratica (relative alle attività che la banca ha dovuto mettere in atto per verificare l’idoneità del richiedente ad ottenere il finanziamento: vaglio delle capacità di credito, acquisizione dei documenti, ecc.), della parcella del perito incaricato dalla banca a valutare il valore dell’immobile offerto a garanzia del mutuo e a verificarne la regolarità edilizia, dei costi notarili (per la stipula del contratto di mutuo), dei costi legati ad assicurazioni obbligatorie (come l’assicurazione contro il rischio di incendio e di scoppio, il cui costo varia in relazione al valore del mutuo ed alla sua durata; talvolta può essere richiesta anche una polizza sulla vita), dell’imposta sostitutiva trattenuta dall’istituto finanziante per conto dell’erario.

Occorre poi prestare attenzione alle spese di gestione varie previste dalla banca, tra cui compaiono ad esempio le spese di incasso rata (che la banca può imporre ogni volta che avviene l’erogazione di un pagamento), al tasso di mora (in caso di ritardo nei pagamenti) e a tutti i costi di estinzione del mutuo, come l’ammontare della penale prevista in caso di anticipata estinzione o le spese di cancellazione dell’ipoteca (legate all’eventualità in cui, ad avvenuta estinzione del mutuo, si desideri vendere l’immobile).

Alcune delle spese citate coinvolgono importi piuttosto elevati e risultano pertanto meritevoli di un attento vaglio da parte di chiunque si appresti a scegliere un contratto di mutuo.

Si è visto che l’accensione di un mutuo implica il pagamento di una serie di spese molto diverse tra loro.

Una nozione utile per stimare la validità di una o più proposte di mutuo è rappresentata dal Tan (tasso annuo nominale). Il Tan è un indice che mostra l'interesse annuo che la banca applica al mutuo.

Un parametro ancora più utile ad un confronto tra le diverse soluzioni di mutuo sul mercato è costituito dal Taeg (o Isc). Il Taeg (Tasso Annuo Effettivo Globale) è un indice che include l’insieme complessivo delle spese associabili al finanziamento (compresi gli "oneri accessori"). Il Taeg prende in considerazione la quasi totalità degli oneri finanziari legati ad un mutuo (come le spese per l’apertura dell’istruttoria, le spese di incasso rata, i costi legati alle assicurazioni obbligatorie, ecc.).

In virtù del maggior numero di aspetti presi in considerazione dal Taeg, è consigliabile riferirsi soprattutto a quest'ultimo quando ci si accinge ad analizzare varie proposte di mutuo.