Il prestito

I mutui non sono esclusivamente delle forme di finanziamento finalizzate all’acquisto di una casa. Il codice civile, all’art.1813, definisce infatti il mutuo come “un contratto col quale una parte consegna all'altra una determinata quantità di denaro o di altre cose fungibili, e l'altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità”.

Nella sua accezione più generica, quindi, il termine mutuo indica semplicemente un contratto attraverso il quale un soggetto (mutuatario) riceve da un ente (mutuante) una somma di denaro e si impegna a restituirla nel corso del tempo. Trattandosi di un contratto “a titolo oneroso”, il mutuatario è tenuto a corrispondere all’istituto che ha erogato il finanziamento anche degli interessi (che rappresentano il “prezzo” del mutuo), il cui ammontare è stabilito consensualmente da entrambe le parti.

La forma di mutuo più nota è costituita dal mutuo immobiliare, che è un prestito concesso da un istituto finanziario (come una banca, un istituto di credito, una finanziaria...) per consentire ad un privato o ad una famiglia l’acquisto, la costruzione o il restauro di un bene immobile. MutuoIdeale.com si occuperà proprio di descrivere le principali caratteristiche di questa forma di mutuo.

La procedura sottostante alla richiesta ed all’ottenimento di un mutuo immobiliare prevede una serie di specifici passaggi. Benché possano esservi differenze anche evidenti a seconda del tipo di mutuo scelto o dell'istituto di credito al quale ci si affida, in linea di massima si osserva la presenza di alcuni fasi tipiche.

Il primo passaggio è l’apertura dell’istruttoria: l’aspirante mutuatario presenta domanda di mutuo alla banca e fornisce una serie di dati e documenti che possono essere utili ad una valutazione della sua situazione. Tra le varie informazioni da dare alla banca vi è anche la destinazione del denaro preso in prestito; coinvolgendo importi di un certo rilievo, i mutui rientrano nella categoria dei prestiti finalizzati, concedibili appunto con “vincolo di destinazione”.

Basandosi sui dati ricevuti e su una serie di controlli supplementari, la banca cerca quindi di accertare l’effettiva idoneità del soggetto a ricevere il mutuo.

Uno di questi controlli consiste nell’incaricare un perito di fiducia (come un geometra, un architetto o un ingegnere) a stimare il valore e le caratteristiche tecniche e giuridiche dei beni che l’aspirante mutuatario ha offerto a garanzia del credito. Per poter ottenere un mutuo, infatti, deve essere offerta una valida garanzia alla banca; questa procedura comporta l’iscrizione di un’ipoteca sul bene che si intende acquistare con la somma del mutuo, oppure su altri beni che siano già di proprietà del richiedente o di terze parti che si rendono garanti per suo conto tramite fidejussione. Il ruolo del perito sarà dunque quello di valutare se il valore dell’immobile che il richiedente ha intenzione di ipotecare giustifica la concessione del mutuo da parte della banca.

Il perito esamina innanzitutto la documentazione cartacea relativa all’immobile. Alla fase di controllo della documentazione, subentra quella in cui il perito esamina in prima persona l’unità immobiliare offerta a garanzia del prestito. Terminata la sua analisi, il perito offre le sue considerazioni circa il valore di mercato dell’immobile analizzato. Va tenuto presente che il pagamento della parcella del perito spetta a chi ha richiesto il finanziamento; anche questa è quindi una spesa che va contabilizzata in fase di scelta del mutuo.

Dopo aver condotto tutti gli accertamenti necessari a valutare la situazione finanziaria del richiedente, la fase istruttoria viene chiusa e la banca delibera se l’aspirante mutuatario è idoneo o meno a ricevere il mutuo richiesto. Per giungere a questa decisione, la banca può anche ricorrere all’uso di strumenti di valutazione auomatica e a tecniche di Credit Scoring, che permettono di stimare la futura solvibilità di un cliente sulla base di un certo numero di variabili (condizione economica del richiedente, ammontare delle rate, esito di precedenti finanziamenti, ecc.) elaborate statisticamente.

Se la domanda di mutuo non viene accettata, il rapporto tra la banca ed il richiedente si conclude qui. Esistono diverse cause che possono portare ad un esito negativo, tra cui l’esistenza di forti debiti o di protesti bancari, o il fatto che il cliente compaia nella “black list” dei cattivi pagatori. Se invece la richiesta di mutuo va a buon fine, la fase successiva è quella della stipula del contratto, che formalizza le modalità attraverso le quali la banca fornirà al cliente il finanziamento richiesto ed il mutuatario restituirà la somma ricevuta in prestito. Alla predisposizione del contratto di mutuo dovrà sempre accompagnarsi la stesura di un apposito piano di ammortamento del capitale, un documento che descrive in maniera schematica e molto dettagliata tutte le rate che il mutuatario dovrà pagare all’ente finanziatore per estinguere il proprio debito, illustrandone le relative scadenze e la ripartizione tra quota capitale e interessi.

Una volta che le condizioni contrattuali sono state stabilite e approvate da entrambe le parti, la banca eroga al mutuatario l’importo monetario richiesto e si ultimano le procedure riguardanti la garanzia prestata (iscrizione ipoteca).

Un documento molto importante che viene stilato in concomitanza con il contratto di mutuo (e che risulta sempre allegato ad esso) è il piano di ammortamento. Il piano di ammortamento definisce le condizioni che il mutuatario dovrà rispettare per rimborsare il debito contratto con la banca; esso contiene una mappa di tutte le rete da pagare ed è corredato da informazioni molto specifiche, come le varie scadenze e la quota di interessi e di capitale di cui le rate si compongono.

La stesura di un piano di ammortamento “definitivo” (valido, cioè, per l’intera durata del mutuo) è possibile solo in presenza di mutui a tasso fisso, dal momento che il tasso di interesse calcolato sulle varie rate è fisso e non cambia in relazione all’andamento del mercato. In presenza di un tasso di interesse variabile, si procede alla stesura di piani di ammortamento di breve durata (come, ad esempio, un anno); trascorso il periodo prefissato, si predispone un nuovo piano di ammortamento, dopo aver ricalcolato il tasso di interesse in base ai cambiamenti occorsi nei mercati finanziari.

Oltre a restituire il capitale ricevuto in prestito, il mutuatario deve pagare alla banca un certo ammontare di interessi, che servono a remunerare la banca per il servizio offerto. Ogni rata all’interno del piano di ammortamento è quindi composta da una quota che corrisponde al capitale inizialmente prestato e da un’altra che invece corrisponde agli interessi da corrispondere all’ente finanziatore.

Esistono diversi tipi di piani di ammortamento, che differiscono sulla base di svariati fattori, tra cui il modo in cui sono ripartite le varie quote di interesse e capitale per ciascuna rata del mutuo. Tra le tipologie più conosciute si trovano il piano di ammortamento “alla francese” (il più diffuso in Italia), il piano di ammortamento italiano, il piano di ammortamento a rata crescente ed il piano di ammortamento libero.